Gemensam bostad
Den som bor kvar
I korthet
Äktenskapsbalken 11 kap., Skatteverket (kapitalvinst 22 procent, uppskov högst 3 000 000 kr)
- En villa värd 4 500 000 kr med 2 500 000 kr i lån, köpt för 3 200 000 kr, har ett nettovärde på 1 643 800 kr efter mäklararvode 90 000 kr och latent skatt 266 200 kr. Den som flyttar får 821 900 kr, inte halva marknadsvärdet.
- Den som bor kvar får ett lån på 3 321 900 kr, 74 procent av värdet, och bär skatten på 266 200 kr till en framtida försäljning. Banken prövar lånet mot en inkomst, inte två.
- Att sälja ger samma nettovärde men pengarna realiseras: båda får 821 900 kr och ingen tar över risken. Ett uppskov på upp till 3 000 000 kr kan skjuta skatten vidare till nästa bostad.
- Överföringen genom bodelning är skattefri. Den som tar över bostaden ärver den andras anskaffningsvärde och eventuellt uppskov; den som får pengar betalar ingen skatt på likviden.
Vad banken tittar på
Banken ska bevilja ett nytt lån till den som bor kvar och lösa den andra från betalningsansvaret. Den prövar hushållets kvar-att-leva-på med en inkomst, räntan stressad uppåt, belåningsgraden mot bolånetaket och amorteringskravet. Klarar den som bor kvar inte kalkylen måste bostaden säljas, eller så kan den andra tillfälligt stå kvar som medlåntagare mot ett skriftligt avtal, vilket få banker och jurister rekommenderar. Aktuella gränser för bolånetak och amortering 2026 lägger vi in i kalkylen när regelverket är verifierat; använd tills dess bankens egen kalkyl.
Utköpspris vid olika värden
| Marknadsvärde | Lån | Inköpspris | Latent skatt | Nettovärde | Den som flyttar får | Nytt lån |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 000 000 kr | 1 800 000 kr | 2 200 000 kr | 162 800 kr | 977 200 kr | 488 600 kr | 2 288 600 kr |
| 4 500 000 kr | 2 500 000 kr | 3 200 000 kr | 266 200 kr | 1 643 800 kr | 821 900 kr | 3 321 900 kr |
| 6 000 000 kr | 3 000 000 kr | 3 500 000 kr | 523 600 kr | 2 356 400 kr | 1 178 200 kr | 4 178 200 kr |
| 8 000 000 kr | 4 000 000 kr | 5 000 000 kr | 624 800 kr | 3 215 200 kr | 1 607 600 kr | 5 607 600 kr |
Vanliga frågor
Måste vi sälja om ingen kan lösa ut den andra?
Oftast ja. Ingen kan tvinga den andra att stå kvar på ett gemensamt lån, och banken släpper inte den som flyttar förrän den som bor kvar klarar lånet ensam. Alternativet är att äga vidare tillsammans en tid, med ett skriftligt avtal om kostnader och försäljning.
Betalar jag skatt när jag löser ut min partner?
Nej. En överföring genom bodelning är ingen försäljning; ingen kapitalvinstskatt utlöses och den som tar över övertar den andras anskaffningsvärde och uppskov. Skatten kommer vid en framtida försäljning. Därför dras den latenta skatten av i bodelningen.
Vem får bo kvar till bodelningen?
Tingsrätten kan på begäran bestämma vem som får bo kvar tills bodelningen är klar (kvarsittanderätt), i första hand den som barnen bor hos. Den som bor kvar kan få betala en nyttjanderättsersättning till den andra.
Hur värderas bostaden?
Till marknadsvärdet på brytdagen, oftast genom en eller två mäklarvärderingar som ni enas om. Från värdet dras lån, ett tänkt mäklararvode och den latenta skatten.